?

Log in

No account? Create an account
Previous Entry Share Next Entry
Золотое дно для рантье, где оно? Канада? (ч.7)
Нергиз Асимова
asyare
продолжение, начало тут

канада

Ипотека.
На покупку недвижимости в Канаде иностранными гражданами нужно иметь минимум 35% (в некоторых случаях 25%) от стоимости + затраты на закрытие сделки. Иногда нужно будет показать некоторую сумму на счету на оплату налогов или коммунальных платежей. Открываем счет в Канадском банке, переводим туда средства на покупку, выбираем недвижимость, получаем разрешение на моргидж (mortgage - ипотека), оформляем сделку, подписываем документы на владение у адвоката. И все.
Для ипотеки необходимо представить документ, подтверждающий наличие постоянного дохода и хорошей кредитной истории.
Существует два основных вида ипотечного кредитования:
1) С плавающий или фиксированной ставкой.
2) Краткосрочный с льготной ставкой.

Примерный расчет по ипотеке:
- Стоимость квартиры                100 000 C$
- Первоначальный взнос                40% (40 000 C$)
- Сумма ипотечного кредита    60 000 C$
- Процентная ставка                            5%
- Выплаты по ипотеке                350 C$/мес.
- Амортизационный период    25 лет
- Минимальный необходимый годовой доход    13000 C$
1 C$ = 1 $ (США)

канада 2
Покупка недвижимости.
Важным моментом при покупке недвижимости является найм адвоката, без которого проведение такого рода сделки невозможно (продавец, в свою очередь, также нанимает адвоката). Его обязанность – гарантировать чистоту проведения сделки на всех ее этапах.
В Канаде существует единая база данных,где можно посмотреть все предложения на рынке недвижимости, историю продаж, узнать, кто владелец жилья, размер участка и его расположение.
Комиссия риелтора - около 2,5% от суммы сделки.
В Канаде с покупкой дома связаны следующие расходы:
•    государственный налог на переход права собственности (0,5-2% в зависимости от указанной стоимости объекта);
•    оплата услуг адвоката (от 500 C$);
•    страхование имущества (дома и его содержимого) – необходимо для получения ссуды в банке;
•    оплата технической инспекции дома (если таковая произведена) – от 350 C$;
•    страхование кредитной суммы (если заем превышает 75% от стоимости недвижимости) – 0,5-3% от суммы займа;
•    налог на переход прав собственности на землю (только в Онтарио) – 0,5-2%.

Дальнейшие ежегодные расходы на содержание недвижимости:
- Налог на недвижимость в год рассчитывается на основе цены и использования земли, на которой стоит недвижимость. Расчёты изменяются в зависимости от провинции и района. Но в среднем, налог на недвижимость в год составляет 1-2% от рыночной стоимости недвижимости.
- Взнос за коммунальные услуги оплачивается в квартирах и таунхаусах, где предусматриваются услуги ухода за комплексом. В такие услуги входят уборка снега зимой, стрижка газона и озеленение летом, а также поддержка бассейна, спортивного зала, отопление и консьерж. Стоимость за коммунальные услуги составляет от 300 до 500 C$/мес.

canada_map
Аренда
Владелец жилья, сдаваемого в рент, называется лендлорд (landlord).
Как правило, договор об аренде жилья в Канаде заключается на один год, без права его досрочного прекращения.
В Канаде если хотите это делать сами - даете объявление на kijiji, craiglist. Если сдаете через агента, то придется заплатить 1 месяц ренты.
После выбора подходящего жилья, арендатор платит от ½ суммы ежемесячного платежа в качестве депозита. После этого квартира удерживается за ним. Депозитный арендный платеж запрещен только в Квебеке и Онтарио.
Уведомление о повышении арендных ставок должно быть прислано не менее чем за 90 дней (в Новой Шотландии – за 4 месяца, в Квебеке оговариваемо). Также арендодатель должен прислать уведомление о досрочном выселении минимум за 1 месяц до выселения.
Повышать оплату лендлорд имеет право лишь после окончания текущего договора и не чаще 1 раза в год.

В Канаде выработалась весьма действенная система взаимоотношений между съемщиком и арендодателем, которая строго регламентирована соответственным законом Residential Tenancies Act. Согласно этого документа, львиная доля прав, гарантированных государством, принадлежит съемщикам, в то время когда владелец квартиры должен взять на себя множество обязательств. Лендлорд обязан следить за исправностью техники, систем коммуникаций, электропроводки, вовремя делать ремонт и поддерживать порядок на принадлежащей ему территории.
Согласно этого же закона, выселить квартиросъемщика, даже если он не платит за квартиру, очень и очень трудно. Владелец должен неуклонно следовать процедуре выселения, неоднократно предупреждая недобросовестного жильца в письменной форме, затем только он может подать в суд и получить ордер на выселение. Причем суд не всегда будет на стороне лендлорда даже в такой ситуации. Так что законы в Канаде не жалуют арендодателей. И частенько этим злоупотребляет категория лиц, которые платят за жилье лишь первый и последний месяц, а дальше живут практически бесплатно.
Если говорить о том, что входит в состав сдаваемого жилья и в размер арендной платы, то обычно это вода и отопление.

Торонто, однокомнатная квартира  в новом доме, в хорошем районе стоит около 220 000 C$/мес.
Сдать ее ~ 1500 C$/мес.

канада 4
(Можно купить и дешевле, НО! Возьмем для примера дешевый не очень хороший район 320,330,340 Dixon Rd
Сейчас там на продажу много 2-спальных квартир от 56 000 C$
Месячная плата за обслуживание около 650 C$/месяц.
Сдать ее можно за 900-1000 C$/мес.
А в центре квартира выставлена за 299 000 C$. 1 спальня, новое здание, потрясающий вид на озеро, обслуживание 347 C$/мес. Квартиру без проблем можно сдать за 1450 - 1750 C$/мес.
В таком случае чистая прибыль с дешёвой квартиры будет всего 250-350 C$/мес, а с дорогой - 1100-1400 C$/мес + на налоге экономия при покупке - получается выгоднее купить новую дорогую квартиру в центре.)
Это относится и к другим крупным городам Канады.

В стране немало горнолыжных курортов. В  Канаде один из самых продолжительных горнолыжных сезонов, он длится с ноября до конца мая.

ski_runs_map kanada
Кроме любителей горных лыж недвижимость в Канаде часто выбирают игроки в гольф. В отличие от Испании или Португалии, двух известных гольф-держав, цены на канадскую недвижимость, расположенную рядом с гольф-полями, соответствующими самым высоким стандартам, значительно ниже.
Но, как неспециалист по горным склонам и лункам, я не решилась выбирать квартиру в этих курортных районах под аренду (подозреваю, что и продать ее потом гораздо труднее, чем в крупном городе).

канада 3

В итоге, доход от сдачи в аренду жилья в Канаде составляет примерно 3-5%. Тем не менее, многие это делают и покупают, потому что если вы купили квартиру и поселили жить в нем арендатора, то он вам окупит покупку полностью за 15-20 лет. Если же говорить о ежесекундной выгоде, то в Канаде этого нет.

Прокомментируйте меня, пожалуйста:) Возможно, я ошибаюсь?



продолжение следует...

Asya Real Estate




  • 1
что-то мне кажется канада не "выстрелит" по теме :)

ps
кстати нарыл еще шикарное место для раньтье
г. Актау Казахстан
шикарный курорт недорогая недвижимость
лебеди зимуют

Канада далеко. Но! Подружка подружки ездит туда рожать каждый раз)), чтобы у детей было канадское гражданство. Жить, говорит, там нельзя, но чтобы было. Вот и пойми..

>Казахстан
А как там со стабильностью экономической и политической?

в казахстане со стабильностью - не стабильнее чем где либо еще в мире :)

"Недвижимость в 2012 году.
Средняя цена недвижимости в Казахстане на начало 2012 году составляла 1800 долл. за кв. Это показатель средний цены по всем объектам и районам. На конец года средняя цена за 1 кв метр составила 1903 доллара. Соответственно, вложение в недвижимость Казахстана в 2012 году принесло бы 5,4% за год. Если отнять уровень инфляции в размер 8%, то инвестиции в недвижимость в 2012 году принесли бы -2,6%."

тут наверно идет речь о прибыли с перепродажи
я ездил в несезон в конце февраля прошлого года гостиницы были все заняты или не по карману
хорошо таксист попался нормальный возил меня полночи по доходным домам
нашел мне квартиру за 1600 руб в сутки 1 комнатная
в сезон говорят мест в городе нет и цены поднимаются в два три раза сказала администраторша

к сожалению по налогам не скажу но комуналка очень дешевая
говорят что за 2х комнатную квартиру платят примерно 800 руб в месяц

Хм, надо будет присмотреться внимательнее, спасибо за идею!

это Ваш материал...? спрашиваю, чтобы забрать к себе на сайт http://canada-okay.livejournal.com/ с Вашего разрешения, конечно...?

Мой. 2 дня писАла (и авторские права потом зарегистрировала на yandex). Забирайте.
Вы живете в Канаде?

спасибо...:)
пока нет - увез туда внука, учу, сам как он начнет работать...
иначе не получается - много лет...:))
а это я друзьям помогаю с их бизнесом...

а внук где живет? В съемном или своем жилье?

в Торонто, в съемном...

а в каком районе, какая квартира и какая сумма в месяц/год, если не секрет? (спрашиваю по теме ж))

в торнхилз, 800 CAD с кормежкой...
рядом со школой, у меня на сайте все написано, кстати...:)

Если интересны цены на аренду, то я снимаю двух-спальную квартиру в North York (рядом со станцией метро Finch) за 1350, включая 70 за парковку.

очень интересно! Сколько, примерно, стоит та квартира, которую Вы снимаете?

А я снимаю квартиру не в кондо, наш дом целиком предназначен для аренды. Аренда 2-спальных кондо в нашем районе начинается от 1700. Ну тут нужно еще иметь в виду, что кондо чаще сдаются уже с мебелью.

>наш дом целиком предназначен для аренды
боюсь, это нам не по карману, весь дом прикупить для сдачи))
А у Вас есть кто знакомый, сдающий в аренду свое жилье?
или цена покупки настолько высока, что а)не покупают б)покупают, но живут сами?

Золотое дно в России, в вашем родном городе. Если уж там не получается...

при условии, что оно - жилье - уже есть, и продавать его я не собираюсь.
А если посчитать, то %чистой прибыли будет низок, риски достаточно велики.
(последние наши постояльцы - знакомые знакомых, поэтому пошли на множественные уступки им. Результат? сломанная техника, вывезено много мелкого из квартиры, счет и часть квартплаты кинули в Лету, а постояльцы тихо съехали, без предупреждения и найти их сложно. В Германии такое вряд ли бы случилось)))

>Если уж там не получается...
Получается, но очень криво и пока невыгодно

Всё это результат элементарной неопытности. Что мешает узнать побольше и легко решить подобные "проблемы"?

>узнать побольше
что?

Я занимаюсь созданием коммерческой недвижимости. Процесс примерно такой: находится место, покупается квартира, переводится в нежилой фонд, далее перепланировка и сдача в аренду. После того, как помещение превращается из квартиры в магазин, в котором уже есть арендатор, оно (помещение) в разы становится дороже. Ежемесячный доход на вложения в 4-6 раз больше, чем от квартиры. Знать и уметь как это делать я и называю "Узнать побольше". Сейчас я живу во Франции, и пока совсем не хочу покупать квартиры здесь (или в Хорватии, Германии, Англии и Италии - изученные рынки). Деньги все таки нужно делать в России.
Сейчас заканчиваю книгу, и в открытом доступе выложено оглавление. Посмотрите, возможно там более конкретный ответ на вопрос, что именно нужно узнать побольше. http://konstantin-book.livejournal.com

Это очень, очень интересно.
После того, как закончу анализ аренды, может быть перейти к сравнению по вложению в коммерческую недвижимость?
Можно будет обращаться с вопросами? (лес новый, нехоженый))

Конечно обращайтесь.

Стоимость квартиры 100 000 C$

Это было написано когда мы ещё были молодыми. :-)

годы летят незаметно

Наш возраст увеличился в 3 раза... Цены на квартиры тоже.

  • 1