Previous Entry Share Next Entry
Золотое дно для рантье, где оно? Канада? (ч.7)
Нергиз Асимова
asyare
продолжение, начало тут

канада

Ипотека.
На покупку недвижимости в Канаде иностранными гражданами нужно иметь минимум 35% (в некоторых случаях 25%) от стоимости + затраты на закрытие сделки. Иногда нужно будет показать некоторую сумму на счету на оплату налогов или коммунальных платежей. Открываем счет в Канадском банке, переводим туда средства на покупку, выбираем недвижимость, получаем разрешение на моргидж (mortgage - ипотека), оформляем сделку, подписываем документы на владение у адвоката. И все.
Для ипотеки необходимо представить документ, подтверждающий наличие постоянного дохода и хорошей кредитной истории.
Существует два основных вида ипотечного кредитования:
1) С плавающий или фиксированной ставкой.
2) Краткосрочный с льготной ставкой.

Примерный расчет по ипотеке:
- Стоимость квартиры                100 000 C$
- Первоначальный взнос                40% (40 000 C$)
- Сумма ипотечного кредита    60 000 C$
- Процентная ставка                            5%
- Выплаты по ипотеке                350 C$/мес.
- Амортизационный период    25 лет
- Минимальный необходимый годовой доход    13000 C$
1 C$ = 1 $ (США)

канада 2
Покупка недвижимости.
Важным моментом при покупке недвижимости является найм адвоката, без которого проведение такого рода сделки невозможно (продавец, в свою очередь, также нанимает адвоката). Его обязанность – гарантировать чистоту проведения сделки на всех ее этапах.
В Канаде существует единая база данных,где можно посмотреть все предложения на рынке недвижимости, историю продаж, узнать, кто владелец жилья, размер участка и его расположение.
Комиссия риелтора - около 2,5% от суммы сделки.
В Канаде с покупкой дома связаны следующие расходы:
•    государственный налог на переход права собственности (0,5-2% в зависимости от указанной стоимости объекта);
•    оплата услуг адвоката (от 500 C$);
•    страхование имущества (дома и его содержимого) – необходимо для получения ссуды в банке;
•    оплата технической инспекции дома (если таковая произведена) – от 350 C$;
•    страхование кредитной суммы (если заем превышает 75% от стоимости недвижимости) – 0,5-3% от суммы займа;
•    налог на переход прав собственности на землю (только в Онтарио) – 0,5-2%.

Дальнейшие ежегодные расходы на содержание недвижимости:
- Налог на недвижимость в год рассчитывается на основе цены и использования земли, на которой стоит недвижимость. Расчёты изменяются в зависимости от провинции и района. Но в среднем, налог на недвижимость в год составляет 1-2% от рыночной стоимости недвижимости.
- Взнос за коммунальные услуги оплачивается в квартирах и таунхаусах, где предусматриваются услуги ухода за комплексом. В такие услуги входят уборка снега зимой, стрижка газона и озеленение летом, а также поддержка бассейна, спортивного зала, отопление и консьерж. Стоимость за коммунальные услуги составляет от 300 до 500 C$/мес.

canada_map
Аренда
Владелец жилья, сдаваемого в рент, называется лендлорд (landlord).
Как правило, договор об аренде жилья в Канаде заключается на один год, без права его досрочного прекращения.
В Канаде если хотите это делать сами - даете объявление на kijiji, craiglist. Если сдаете через агента, то придется заплатить 1 месяц ренты.
После выбора подходящего жилья, арендатор платит от ½ суммы ежемесячного платежа в качестве депозита. После этого квартира удерживается за ним. Депозитный арендный платеж запрещен только в Квебеке и Онтарио.
Уведомление о повышении арендных ставок должно быть прислано не менее чем за 90 дней (в Новой Шотландии – за 4 месяца, в Квебеке оговариваемо). Также арендодатель должен прислать уведомление о досрочном выселении минимум за 1 месяц до выселения.
Повышать оплату лендлорд имеет право лишь после окончания текущего договора и не чаще 1 раза в год.

В Канаде выработалась весьма действенная система взаимоотношений между съемщиком и арендодателем, которая строго регламентирована соответственным законом Residential Tenancies Act. Согласно этого документа, львиная доля прав, гарантированных государством, принадлежит съемщикам, в то время когда владелец квартиры должен взять на себя множество обязательств. Лендлорд обязан следить за исправностью техники, систем коммуникаций, электропроводки, вовремя делать ремонт и поддерживать порядок на принадлежащей ему территории.
Согласно этого же закона, выселить квартиросъемщика, даже если он не платит за квартиру, очень и очень трудно. Владелец должен неуклонно следовать процедуре выселения, неоднократно предупреждая недобросовестного жильца в письменной форме, затем только он может подать в суд и получить ордер на выселение. Причем суд не всегда будет на стороне лендлорда даже в такой ситуации. Так что законы в Канаде не жалуют арендодателей. И частенько этим злоупотребляет категория лиц, которые платят за жилье лишь первый и последний месяц, а дальше живут практически бесплатно.
Если говорить о том, что входит в состав сдаваемого жилья и в размер арендной платы, то обычно это вода и отопление.

Торонто, однокомнатная квартира  в новом доме, в хорошем районе стоит около 220 000 C$/мес.
Сдать ее ~ 1500 C$/мес.

канада 4
(Можно купить и дешевле, НО! Возьмем для примера дешевый не очень хороший район 320,330,340 Dixon Rd
Сейчас там на продажу много 2-спальных квартир от 56 000 C$
Месячная плата за обслуживание около 650 C$/месяц.
Сдать ее можно за 900-1000 C$/мес.
А в центре квартира выставлена за 299 000 C$. 1 спальня, новое здание, потрясающий вид на озеро, обслуживание 347 C$/мес. Квартиру без проблем можно сдать за 1450 - 1750 C$/мес.
В таком случае чистая прибыль с дешёвой квартиры будет всего 250-350 C$/мес, а с дорогой - 1100-1400 C$/мес + на налоге экономия при покупке - получается выгоднее купить новую дорогую квартиру в центре.)
Это относится и к другим крупным городам Канады.

В стране немало горнолыжных курортов. В  Канаде один из самых продолжительных горнолыжных сезонов, он длится с ноября до конца мая.

ski_runs_map kanada
Кроме любителей горных лыж недвижимость в Канаде часто выбирают игроки в гольф. В отличие от Испании или Португалии, двух известных гольф-держав, цены на канадскую недвижимость, расположенную рядом с гольф-полями, соответствующими самым высоким стандартам, значительно ниже.
Но, как неспециалист по горным склонам и лункам, я не решилась выбирать квартиру в этих курортных районах под аренду (подозреваю, что и продать ее потом гораздо труднее, чем в крупном городе).

канада 3

В итоге, доход от сдачи в аренду жилья в Канаде составляет примерно 3-5%. Тем не менее, многие это делают и покупают, потому что если вы купили квартиру и поселили жить в нем арендатора, то он вам окупит покупку полностью за 15-20 лет. Если же говорить о ежесекундной выгоде, то в Канаде этого нет.

Прокомментируйте меня, пожалуйста:) Возможно, я ошибаюсь?



продолжение следует...

Asya Real Estate




  • 1
что-то мне кажется канада не "выстрелит" по теме :)

ps
кстати нарыл еще шикарное место для раньтье
г. Актау Казахстан
шикарный курорт недорогая недвижимость
лебеди зимуют

Канада далеко. Но! Подружка подружки ездит туда рожать каждый раз)), чтобы у детей было канадское гражданство. Жить, говорит, там нельзя, но чтобы было. Вот и пойми..

>Казахстан
А как там со стабильностью экономической и политической?

в казахстане со стабильностью - не стабильнее чем где либо еще в мире :)

"Недвижимость в 2012 году.
Средняя цена недвижимости в Казахстане на начало 2012 году составляла 1800 долл. за кв. Это показатель средний цены по всем объектам и районам. На конец года средняя цена за 1 кв метр составила 1903 доллара. Соответственно, вложение в недвижимость Казахстана в 2012 году принесло бы 5,4% за год. Если отнять уровень инфляции в размер 8%, то инвестиции в недвижимость в 2012 году принесли бы -2,6%."

тут наверно идет речь о прибыли с перепродажи
я ездил в несезон в конце февраля прошлого года гостиницы были все заняты или не по карману
хорошо таксист попался нормальный возил меня полночи по доходным домам
нашел мне квартиру за 1600 руб в сутки 1 комнатная
в сезон говорят мест в городе нет и цены поднимаются в два три раза сказала администраторша

к сожалению по налогам не скажу но комуналка очень дешевая
говорят что за 2х комнатную квартиру платят примерно 800 руб в месяц

Хм, надо будет присмотреться внимательнее, спасибо за идею!

это Ваш материал...? спрашиваю, чтобы забрать к себе на сайт http://canada-okay.livejournal.com/ с Вашего разрешения, конечно...?

Мой. 2 дня писАла (и авторские права потом зарегистрировала на yandex). Забирайте.
Вы живете в Канаде?

спасибо...:)
пока нет - увез туда внука, учу, сам как он начнет работать...
иначе не получается - много лет...:))
а это я друзьям помогаю с их бизнесом...

а внук где живет? В съемном или своем жилье?

в Торонто, в съемном...

а в каком районе, какая квартира и какая сумма в месяц/год, если не секрет? (спрашиваю по теме ж))

в торнхилз, 800 CAD с кормежкой...
рядом со школой, у меня на сайте все написано, кстати...:)

Если интересны цены на аренду, то я снимаю двух-спальную квартиру в North York (рядом со станцией метро Finch) за 1350, включая 70 за парковку.

очень интересно! Сколько, примерно, стоит та квартира, которую Вы снимаете?

А я снимаю квартиру не в кондо, наш дом целиком предназначен для аренды. Аренда 2-спальных кондо в нашем районе начинается от 1700. Ну тут нужно еще иметь в виду, что кондо чаще сдаются уже с мебелью.

>наш дом целиком предназначен для аренды
боюсь, это нам не по карману, весь дом прикупить для сдачи))
А у Вас есть кто знакомый, сдающий в аренду свое жилье?
или цена покупки настолько высока, что а)не покупают б)покупают, но живут сами?

Золотое дно в России, в вашем родном городе. Если уж там не получается...

при условии, что оно - жилье - уже есть, и продавать его я не собираюсь.
А если посчитать, то %чистой прибыли будет низок, риски достаточно велики.
(последние наши постояльцы - знакомые знакомых, поэтому пошли на множественные уступки им. Результат? сломанная техника, вывезено много мелкого из квартиры, счет и часть квартплаты кинули в Лету, а постояльцы тихо съехали, без предупреждения и найти их сложно. В Германии такое вряд ли бы случилось)))

>Если уж там не получается...
Получается, но очень криво и пока невыгодно

Всё это результат элементарной неопытности. Что мешает узнать побольше и легко решить подобные "проблемы"?

>узнать побольше
что?

Я занимаюсь созданием коммерческой недвижимости. Процесс примерно такой: находится место, покупается квартира, переводится в нежилой фонд, далее перепланировка и сдача в аренду. После того, как помещение превращается из квартиры в магазин, в котором уже есть арендатор, оно (помещение) в разы становится дороже. Ежемесячный доход на вложения в 4-6 раз больше, чем от квартиры. Знать и уметь как это делать я и называю "Узнать побольше". Сейчас я живу во Франции, и пока совсем не хочу покупать квартиры здесь (или в Хорватии, Германии, Англии и Италии - изученные рынки). Деньги все таки нужно делать в России.
Сейчас заканчиваю книгу, и в открытом доступе выложено оглавление. Посмотрите, возможно там более конкретный ответ на вопрос, что именно нужно узнать побольше. http://konstantin-book.livejournal.com

Это очень, очень интересно.
После того, как закончу анализ аренды, может быть перейти к сравнению по вложению в коммерческую недвижимость?
Можно будет обращаться с вопросами? (лес новый, нехоженый))

Конечно обращайтесь.

Стоимость квартиры 100 000 C$

Это было написано когда мы ещё были молодыми. :-)

годы летят незаметно

Наш возраст увеличился в 3 раза... Цены на квартиры тоже.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account