Previous Entry Share Next Entry
Золотое дно для рантье, где оно? Италия? (ч.6)
Нергиз Асимова
asyare

продолжение, начало тут

италия1

Ипотека
Возможности получения ипотеки в Италии осложнены существующими ограничениями в отношении кредитования нерезидентов.

Ограничена возможность получения кредита в строящихся объектах и объектах на стадии off-plan. Кредитование подобных объектов возможно, если он находится на этапе готовности более 70-80% и до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию остается не более 6 месяцев.
- Минимальный размер кредита в Италии составляет 150 000€.
- Срок погашения от 5 до 30 лет.
- Возрастной максимум 75 лет.
- Расчет платежей происходит по аннуитетной схеме (кредит погашается одинаковыми платежами).
- Соотношение ежемесячных доходов заемщика к обязательствам не более 35%.
- Подписание предварительного договора купли-продажи
- Первый взнос около 2/3 стоимости квартиры


италия2

Юг Италии (Калабрия, Сицилия) считается высоко рискованным рынком недвижимости. Здесь ограничена выдача кредитов нерезидентам, либо ограничен минимальный размер кредита (минимальная сумма 200 000 – 250 000 €).

При выдаче кредита, банк значительно завышает цену объекта на тот случай, если заемщик не сможет выплатить кредит, чтобы его можно было бы продать на аукционе и вернуть деньги обратно.


Срок принятия решения о выдаче кредита в итальянских банках рассматривается в течение 3-4 недель. С момента подачи заявления до завершения процесса может пройти от 1,5 месяцев.

В Италии ипотечные сделки становятся немного дороже обычных за счет следующих расходов:
- страхование приобретаемого имущества (вычитается из суммы кредита) и жизни заемщика (от 150-600 €/год);
- комиссия банка за выдачу кредита - 0,5%-1% от суммы предоставляемого займа;
- комиссия за рассмотрение кредитной заявки 100-160€
- нотариальное оформление документов - 1-1,5% от суммы кредита;
- налог за регистрацию ипотеки для нерезидентов составляет 2% от суммы кредита.
Расходы, связанные с оценкой недвижимости платятся непосредственно оценочной компании и составляют около 300 €+ НДС.

Т.к. «наши финансы» ограничены 100 000€, то в дальнейших расчетах ипотечный кредит не участвует.

италия карта
Дополнительные расходы при покупке недвижимости.
Покупка на первичном  рынке, покупатель уплачивает:
- 10% НДС от кадастровой стоимости (она, как правило, ниже рыночной)
- фиксированный ипотечный налог 168 €(за перезапись имущества в Регистре)
- фиксированный кадастровый налог 168 €
- гербовый сбор 168 €
- Нотариус 3% от стоимости объекта
- Подключение коммуникаций от 1500€
- Полная меблировка (ориентировочно)     5000 €
- Кухня (ориентировочно)     2500€
Итого: 13% от цены продажи + ~10000€ + комиссия агентства недвижимости.
Покупка на вторичном рынке, покупатель уплачивает:
- гербовый сбор — 7%;
- ипотечный налог — 2% (за перезапись имущества в Регистре);
- кадастровый налог — 1%.
- Нотариус 3% от стоимости объекта
Итого: 13% от регистрационной стоимости недвижимости + комиссия агентства недвижимости.


Ежегодные расходы собственника:
- налог на имущество ICI в среднем 0,7% кадастровой стоимости.
- налог на доходы физических лиц (IRPEF) при сдаче в аренду - 21% от полученного дохода.
- муниципальный взнос на вывоз мусора TARSU около 100 €/год.
- содержание дома (либо расходы кондоминиума) от 200€/год
- расходы на подготовку деклараций по налогам - в среднем 50 €/год.
Итого в сумме:  ~400 €/год + 0,7% стоимости + 21% от дохода

италия3
Аренда
Сами итальянцы делят свой полуостров на Север и Юг (линия раздела проходит по горизонтали на уровне Рима)
Так сложилось, что последние 3000 лет южные регионы жили либо бедно, либо очень бедно. Последние примерно 50 лет южане стали жить лучше, благодаря субсидиям государства. В южных регионах нормальное явление, когда все последние 5-7 руководителей города благополучно находятся под следствием, или сидят в тюрьме.
«Нормальные» итальянцы, когда узнают что, человек с Юга, стараются не иметь с таким дела, поэтому на Юге очень трудно будет найти честного управляющего.
Север Италии. Богатейшие семьи Италии сделали свои состояния в Тоскане, Ломбардии, Пьемонте, Венеции. Рим всегда считался мировым центром культуры, власти, денег. За последние 2 000 лет практически ничего не изменилось. Все производство сосредоточено в Северных регионах - Ломбардии, Эмилье-Романье, Тоскане, Венеции, Пьемонте.

Как бы ни старался агент, проверяя благонадёжность съёмщика, наличие постоянной работы, прописав все условия контракта,но если контракт больше, чем на 1 год, он автоматически признаётся контрактом 4х4. Действует 4 года и автоматически обновляется ещё на 4. Есть несколько моментов, позволяющих "выгнать" квартирантов раньше, но, это головная боль. Проблемы начнутся, если у cъёмщика не станет постоянного дохода. Даже если человек не платит Вам, Вы не можете прийти в свою квартиру и выгнать его. Нужно решение суда (затраты на адвоката), потом запрос в специальную бригаду полицейских. Освобождение своей законной жилплощади может длиться несколько лет. И ни одно агентство не возьмёт на себя ответственность.

Намного безопаснее сдавать квартиру в сезон приезжим туристам на короткие сроки. Если владелец физически находится в другом месте, управление квартирой нужно передоверять агентству, специализирующемуся именно на этом виде услуг. Они позаботятся обо всём и положат денежку на счёт владельца недвижимости, вот только владельцу оставят символическую сумму, что-то около 3000€ в год.

италия4

Самые популярные у русских регионы:
Венеция (Падуя крошечная студия 120 000€)
Калабрия (Скалея, от 35 000€, сдать по 200€/нед в сезон)
Лацио (Рим, Веллерти, Тиволи) (в Риме дешевле 400 000€ не нашла, у нас таких денег нет))
Лигурийское побережье (недвижимость дешевле 120 000€ не нашла)
Ломбардия (Милан (недвижимость дешевле 165 000€ не нашла)
озеро Комо (недвижимость дешевле 150 000€ не нашла)
Сардиния (от 100 000 €)
Тоскана (Флоренция, Пиза) (Пиза от 165 000€, Флоренция и того дороже)

Дешевле купить домик площадью 60 кв.м, чем найти студио за те же деньги. (Домик будет старым, с ремонтом, но как за ним следить? И «кушать» он будет, наверняка, больше, чем квартира ежегодно).
Получается, что с бюджетом до 100 000€ доступен Юг Италии, либо маленькие городишки в нескольких десятках километров от искомых (Рима, Милана и т.д.).
Для собственного отдыха это может быть и мило, а вот сдать такое жилье, думается мне, проблематично будет.
Т.е. остается все та же Скалея, в которой переизбыток предложений и инвестиции в нее представляются сомнительными.

Получается, что в Италии на сегодняшний день покупать недвижимость под сдачу в аренду - дело неблагодарное и разорительное. Тем более, если речь идет о недорогом жилье в курортной зоне. Посчитайте все расходы, прежде чем становиться рантье в одной из самых дорогих стран Западной Европы))

Как итог, я не нашла, что можно купить по принципу «цена-качество» и сдать без проблем. Может я не там искала? Может, есть такие места в Италии, где можно купить недвижимость по разумной цене и все окружение будет способствовать гарантированной сдаче ее в аренду?


продолжение следует...

Asya Real Estate


  • 1
Сильно сомневаюсь, что Италия - самая дорогая страна Западной Европы. Не самая дешёвая, конечно, но отнюдь не самая дорогая.

Хм, а Вы правы. Не "самая", а "одна из самых". Исправила, спасибо.

я могу сравнить с соседями, Швейцария, Франция или Австрия, почти все дороже на порядок, плюс неразбериха в законах и долгоиграющий бюрократизм.

до них я еще доберуся))
Во Франции есть leaseback, на нем можно сыграть попробовать (надо сперва посчитать конечно)
Австрия гораздо доступнее по стоимости недвижимости.
(В Италии ж не подступишься получается, к нормальному жилью)

(В Италии ж не подступишься получается, к нормальному жилью)

получается так. вот у нас в соседнем селе квартира продается за 250 тыщ, 70 квадратных метров, сказали что очень недорого. моя дочка советовалась, что бы взять, дык с судой чоттам не получилось, последние законы немного крутоваты ((((
а, живем мы на юге Лацио, такшта до Рима далековато (((

чо, можно купить квартиру в Риме до сотни тыщ, но вот в КАКОМ районе ))) или в каком состоянии. у меня подруга купила лет десять назад хатынку под Римом за 30 тыщ. 30 квадратных метров и надо было ее всю перестраивать. да и добиратся в сам Рим оказалось хлопотно (((
не забываем, что несмотря на большую сумму страховки, которую мы тут платим за машины, у каждого в доме две три машины имеется, и когда все едут на работу теряешь очень много времени.

боюсь, таку хатынку не сдать нам))

она сдает украинцу какому то ((( сама в Риме снимает. далеко ездить было на работу.

сдает долгосрочно, наверное?
И почем, если не секрет? И сколько остается ей "чистыми" примерно?

если честно, не знаю, наверное долгосрочно. сдает 250 в месяц, а что за налоги идет, не наю (((

думаю, хорошо, если выходит в 0 по итогам (т.е. хорошо, если арендная плата отбивает затраты на ежегодные расходы на квартиру)

более менее да, но иметь с арендной платы она ничего не имеет, это я знаю )))

а интересно, если она же в Риме снимает, какую и почем,а? (для статистики уж)

900 однокомнатная,около 60 кв.м. без места для машины, но в связи с кризисом она попросила понизить цену и ей пошли навстречу. квартира недалеко от ст. метро, в центральной части Рима.

а сколько такая квартира стоит, на вскидку?

около 300 тыщ навскидку

гораздо меньше 3% в год выходит тогда.
Не, в Италию - в гости!

мы тут живем по инерции, если прожил полжизни уже трудно что то менять, а всем новым я не советую, разве что при огромной доле пофигизма!!!

да я не отговариваю )))) а то еще подумаете )))

Конешно, конешно, мы так и подумали))))

  • 1
?

Log in

No account? Create an account