Previous Entry Share Next Entry
Золотое дно для рантье, где оно? Испания? (ч.5)
Нергиз Асимова
asyare
продолжение, начало тут

Сегодняшняя Испания – это самый высокий в Европе уровень безработицы (почти 25%), стремительно падающие цены на недвижимость, масштабное изъятие жилья за долги по ипотеке и всевозможные правительственные ухищрения, направленные на восстановление экономики.


испания карта

Ипотека.
На сегодняшний день ставки составляют около 5%.
Ипотеку в Испании можно получить до 60% от стоимости объекта, на срок от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика, с возможностью досрочного погашения.
Именно на зарубежных покупателях сейчас держится спрос на недвижимость на побережье Испании. Банки это прекрасно понимают и выдают займы нерезидентам. Единственное, что изменилось, – выросли сроки рассмотрения заявок.
Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода. Некоторые банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии.
В Испании (и в Турции) арендодателям разрешается заключать договор после первого вноса средств за жилье.


Испания -1

Недвижимость.
По прогнозам, к последнему кварталу 2014 года количество вакантных объектов недвижимости в Испании  упадет ниже отметки в  500 тысяч. Сегодня количество непроданных единиц жилья варьируется от 850 тысяч до 900 000 тысяч, из которых 200-250 тысяч принадлежат банкам (IPE).

Сэкономить на сделке с недвижимостью, которая стала собственностью банка, можно. Однако, собираясь приобрести что-либо из банковского резерва, следует изучить условия покупки. Что включено в цену, которая очевидно ниже рыночной, и к каким дополнительным тратам стоит приготовиться? Часто банк гарантирует оплату всех коммунальных задолженностей (за свет, воду, газ и т. д.). Однако налоги и сборы в заявленную стоимость не включаются.
В договорах о передаче прав на IPE фигурирует строка о том, что объект передается покупателю, сохраняя все свои характеристики, «юридические и физические». Что подразумевается под этим?
Подписывая бумаги, покупатель берет на себя определенные риски. Так, за апартаментами может тянуться шлейф неуплат жилищному кооперативу, и отвечать по задолженностям придется новому владельцу. Может выясниться, что хозяин подписал договор об аренде с квартирантом, а значит, квартира несвободна, пока не истечет срок договора. Может случиться и вовсе грустная история. Получив ключи, новый собственник обнаружит в квартире... ее бывшего владельца. Несмотря на нелегальность таких действий, испанский закон не позволяет выставить самозванца с вещами в течение 24 часов. Скандалы и вызовы полиции бессмысленны. Нового собственника ждут бесконечные суды, из которых он, конечно, выйдет победителем, но нервы потреплет себе изрядно.

По мнению испанских экспертов, время, когда банки продавали изъятые объекты за бесценок, позади. Поневоле вжившись в роль агентств недвижимости, банки медленно, но верно стараются сравнять цены на свои предложения с теми, что предлагают остальные риэлторы.
Следует учесть и то, что большинство выставленных на продажу IPE-объектов не отличаются какими-то выдающимися характеристиками. Начать с того, что подавляющая их часть – это не пляжное (востребованное россиянами), а городское жилье, хозяева которого лишились работы и поэтому не смогли погасить кредит.

Испания -2

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Испании.
- НДС при покупке недвижимости (для первичной недвижимости с 2013 года – 10%; для вторичной недвижимости – 7% от стоимости объекта)
- Гербовый сбор (1% от суммы сделки)
- Гос. сборы и услуги нотариуса (около 2% от стоимости объекта)
- Гонорар юриста (около 1% от суммы сделки)
- Пошлина за оформление идентификационного номера иностранца (10€)
- Подключение договоров: на электричество, водоснабжение,
вывоз мусора,   канализации и комунидада (ориентировочно 200€)
- Полная меблировка (с техникой, ориентировочно 5000-10000€)
Итого минимум 11% от стоимости недвижимости + 5000€

Расходы на содержание недвижимости (в год).
- IMU (ежегодный годовой налог на недвижимость) 0,5-2% от кадастровой стоимости объекта
- Коммунальные сборы для жителей апартаментов с коллективной зоной (от 300€/год в зависимости от уровня урбанизации)
- Электричество и водоснабжение (17-30€/месяц – минимальные платежи вне зависимости от того, пустует жилье или нет)
Итого в год минимальные расходы на недвижимость 0,5% и 500€


Испания -3

Аренда.
Скрыть факт аренды квартиры от налоговой службы — довольно рискованное дело. После того, как мы оплатим налог на покупку недвижимости, этот государственный орган поставит нас на учет, и сможет проследить дальнейшую судьбу нашей квартиры. При обнаружении факта уклонения от уплаты налогов нам выпишут штраф. В Испании он составляет 30 000€.
В 2012 году рынок аренды в Испании продолжил свое падение. Средняя арендная плата на конец 2012 года составила 598€/месяц, что на 4,7% меньше, чем в 2011 году.
Недвижимость востребована в течение всего года на побережье и в курортных регионах, а также в крупных городах, например, в Мадриде, Барселоне.

Краткосрочная и долгосрочная аренда.
Отношения арендодателя и арендатора регламентируются законом о городской аренде №29/1994 от 24 ноября 1994 года. Согласно этому закону как в случае временной, так и долгосрочной аренды рекомендуется заключить письменный контракт на аренду.
На наш доход от аренды недвижимости в Испании предполагается налог в размере 25% без возможности вычетов расходов. Испанский закон по аренде дает много прав арендаторам. Поэтому надо быть внимательным, очень важно проверить тип контракта, а также его содержание, поскольку испанским законодательством предусмотрено два варианта сдачи недвижимости в аренду: краткосрочная и долгосрочная.
- В первом случае арендатор снимает объект недвижимости в качестве обычного жилого помещения на длительный срок. Первоначальный договор долгосрочной (помесячной) аренды как правило составляется сроком на год, однако арендатор имеет право ежегодно продлевать срок аренды до тех пор, пока он не составит пять лет. В течение этих пяти лет повышать арендную плату можно только в соответствии с индексом инфляции. 
Долгосрочная аренда обойдется порядка в 700–750€/месяц с фиксированной выплатой независимо от сезона.
- Второй вариант – эта временная сдача жилья в аренду. В этом случае арендатор и наниматель могут согласовать какой угодно срок. Как правило, курортную недвижимость сдают именно по этому варианту договора.
Средняя цена аренды квартиры площадью 55 кв.м составляет 820€ (от 510 до 2130€/туристический сезон).

Сами испанцы предпочитают покупать жилье: рынок длительной аренды в стране развит довольно слабо по сравнению с остальной Европой.

Среди организаций, которые берут на себя вопросы аренды недвижимости можно выделить два типа - управляющая компания и агентство недвижимости.

Испания -4
Управляющая компания предоставляет, как правило, следующие услуги:
- поиск арендаторов;
- заключение договора аренды и документальное ведение процесса аренды, сдача декларации;
- получение арендной платы от жильцов и перевод средств собственнику недвижимости;
- ремонт здания;
- обслуживание здания и территории (уборка, стрижка газонов, чистка бассейнов и прочее);
- страхование в случае неуплаты арендной платы арендодателем.
Стоимость услуг такой компании может колебаться от 7 до 15% от размера арендной платы.

Разница в услугах агентства недвижимости и управляющей компании заключается в том, что управляющая компания отвечает за здание в целом, например,  коммунальные услуги или за страховку, а агентство несет ответственность только за то помещение, которое сдается в аренду.
Агентства недвижимости и управляющие компании заключают либо обычный договор аренды, либо договор гарантированной ренты. Договор гарантированной ренты заключается, как правило, на срок от 5 до 10 лет. Практика заключения договора гарантированной ренты распространена в странах Европы и выгодна, если недвижимость приобретена в кредит. В таком случае она может окупиться за несколько лет за счет дохода от аренды.

Испания -5
Что показал интернет в плане спроса на аренду? Студий практически нет, интерес начинается от апартаментов 1+1 (1 спальня). Обычно их метраж колеблется в районе 40 кв.м. Расположены недалеко от центра города, 5-10 минут до пляжа, инфраструктура в шаговой доступности.
Бенидорм, Коста Бланка (Валенсия) 55 000€
Сезон, от 350 €/неделя
Это доход порядка 6-7% в год
Торревьеха, Коста Бланка (Валенсия) 40 000€
Сезон, от 200 €/неделя
Это доход порядка 5-6% в год
Мадрид (Центральная Испания, столица) 100 000€
Можно сдавать круглый год, от 550€/неделя
Это доход порядка 15% в год
Барселона (Каталония) 100 000€
Можно сдавать круглый год, от 550 €/неделя
Это доход порядка 15% в год

Испания -6
Однако, на официальном уровне, инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в зависимости от региона, могут принести от 3,5 до 3,8 % дохода, т.к. рынок перенасыщен предложениями и обеспечить постоянный приток клиентов очень сложно.
К лучшим в этом отношении рынкам относят Малагу (Коста-дель-Соль), Пальма-де-Мальорка (Балеарские острова) и столицу Андалусии - Севилью, где рентабельность арендных операций с жильём зафиксирована на уровне 3,8 %.
Сдача в аренду жилья в главных городах Испании - Мадриде и Барселоне - обещает 3,6 % и 3,5 % дохода соответственно.

Покупать в Испании недвижимость для собственного проживания выгодно и сейчас и в будущем, так как цены невысокие и продолжают снижаться. Если же речь идет о выгодном инвестировании, то здесь в ближайшие 10 лет на испанском рынке инвесторам будет делать нечего?
Что скажут те, кто имеет и сдает?



продолжение следует...

Asya Real Estate


  • 1
спасибо за анализ
а по какой формуле вы доходность годовую оцениваете
что-то у меня не получается

максимально возможную прибыль от сдачи за год(за минусом налога на прибыль и ежегодных издержек на содержание) умножаю на 100(%) и делю на стоимость квартиры+оформление+меблировка


понял я обстановку не посчитал :)

по хорошему, я бы застраховала квартиру под сдачу. Но,т.к. это стоит немного, в общие расчеты не включила (порядка 100 евро от пожар/потоп/воровство/ущерб третьим лицам)

Речь о краткосрочной аренде, а с ней головной боли на мой взгляд больше плюс сезонность. Если же говорить о длительной аренде, то в той же Торревьехе ставки сейчас 200-300 в месяц.

Полная "загрузка" в сезон = длительной аренде по доходности в год.
Найти в Торревьехе на год съемщика гораздо сложнее, чем на сезон (я права?)
+ Единожды пустив на год, придется терпеть его еще 5 лет (съемщика)

Точно не скажу, но знаю многих кто здесь живет в съемном.
Пустить можно ровно на то время, насколько договоритесь. Никаких обязательств нет.

Постоянно живут в съемном (в Торревьехе)?
а работают/на что живут?

  • 1
?

Log in

No account? Create an account