Previous Entry Share Next Entry
Золотое дно для рантье, где оно? Германия? (ч.3)
asyare
продолжение, начало тут

германия

Германия — одна из самых популярных стран у инвесторов. Недвижимость здесь стоит дешево по европейским меркам и, к тому же, очень развит рынок аренды: жилье снимают почти 60% населения.

Берлин занимает 2-е в место в Германии по количеству арендованного жилья. По данным социологов, лишь 12 % жителей этого города проживают в собственном жилье. Остальные 88 % арендуют.

Следует учесть и то обстоятельство, что в Германии весьма напряженная ситуация с работой: жители страны вынуждены искать себе хорошую должность на всех территориях и найдя, менять место жительства.


germany_resource_map

Ипотека
Это сильнейшая экономика Европы и сильнейший банковский сектор; и как следствие, банки активно кредитуют, в том числе и россиян. Фиксированные ставки по кредитам здесь одни из самых низких в Европе - от 3,5%, а стоимость недвижимости весьма демократична - в среднем чуть выше 1000€ за кв.м. К тому же в Германии нет никаких ограничений при покупке для иностранцев.

Чтобы оформить ипотеку в Германии, можно обратиться не только в банки, но и в страховые компании и другие кредитные институты. Но в любом случае придется собирать внушительный пакет документов, помимо договора купли-продажи, зарегистрированного должным образом в поземельной книге, паспорта и справки 2-НДФЛ, а также других документов, подтверждающих обеспеченность заемщика, скорее всего, понадобится поручительство. А если покупатель не является резидентом Германии, то могут потребоваться дополнительные гарантии: например, залог другого недвижимого имущества, расположенного в Германии, или доступ к банковскому счету.
Заемщика могут обязать открыть в банке депозит и перечислить на него определенную сумму в размере 2-3 платежей по будущему кредиту. Либо на счет ежемесячно переводится часть дохода - так банки, во-первых, получают подтверждение того, что клиент действительно работает и именно там, где указал в анкете, а во-вторых, формируют запас средств на случай, если заемщик не сможет платить по кредиту в краткосрочном периоде (2-3 месяца). Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости немецким банкам, как и российским, требуется экспертная оценка. И услуги эксперта, как правило, оплачивает покупатель.
После сбора всех документов на процедуру оформления ипотечного кредита обычно уходит от 4 до 6 недель. Первоначальный взнос для иностранцев негласно составляет не менее 30% от стоимости недвижимости. Процентные ставки на сегодня находятся на своем минимуме: при сроке кредита 10 лет и наличии на руках 50% от стоимости жилья они составляют 2,75%. А средняя процентная ставка – 3-4% в зависимости от банка, объекта недвижимости и размера собственного капитала на первоначальный взнос.


Налог
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы жилья оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. При не самом престижном месторасположении поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

В Германии налог со сдачи недвижимости в аренду является составляющей общего подоходного налога. Его размер рассчитывается по прогрессивной шкале, т.е. чем выше общий доход на территории Германии, за вычетом расходов, списываемых с налога, тем выше процентная ставка подоходного налога.
При получении среднего дохода размер подоходного налога может быть примерно 20-30%. (Точная сумма налога высчитывается финансовой инспекцией или налоговым консультантом).
В Европе аренда (особенно долгосрочная) оформляется легально. То есть вы заключаете с арендатором договор, впоследствии придется заплатить налог на прибыль.


Договор
В заключении договора аренды заинтересованы обе стороны: и собственник квартиры, и арендатор. Ведь этот документ поможет отстоять и доказать свои права в суде в случае возникновения различных инцидентов. С европейцами, в отличие от русских, бесполезно договариваться об аренде «на честном» слове. Они знают, что в итоге подобные ухищрения могут обойтись дороже.
Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Установленного минимума и максимума арендной платы не существует, однако домовладелец может быть оштрафован, если повысит ее более чем на 20% от средней стоимости аренды аналогичных помещений.

В договоре указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов:
- Любой договор на срок, превышающий год, должен быть в письменной форме.
- Предоплата не должна превышать три месяца.
- Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.
- Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten) плюс электричество и телефон.
- Если договор заключается на срок до 5 лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания.
- Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.
- При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца
- Как правило, жилье в Германии сдается в аренду без мебели. Исключение составляет только кухонное помещение. Если в нем есть кухня, то жильцу придется ее выкупить. Цена зависит от площади кухни и от качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки и т.д. Старая кухня может достаться жильцу бесплатно, плата за относительно новую мебель может составлять 1500-2000 €, а покупка кухни самостоятельно обойдется еще дороже - в 3000 € или более.


Аренда
Есть специальное издание Deer Mietspiegel, информирующее о расценках на аренду. Это тоже своего рода инструмент регулирования ценообразования, посредством которого правительство ограничивает разброс цен.

В настоящий момент тенденция распределения дохода такова: в крупных городах Западной Германии, а также в центральных и ликвидных районах других крупных городов доход в процентном отношении ниже (около 3-5%), чем в Восточной Германии, на периферии крупных городов или в мелких городах (5-10%). Это объясняется тем, что разброс покупных цен на недвижимость довольно велик (примерно от 500 до 6000 евро/м2), а разброс арендных плат - не сильно большой (примерно от 4 до 10 евро/м2 холодной аренды без учета коммунальных услуг).


Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Либо вы осуществляете поиск самостоятельно, либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера. Именно они (маклер или управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, проверяют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают договор аренды.
Стоимость услуг маклера составляет, как правило, два месячных размера «холодной» арендной платы (это арендная плата без учета коммунальных услуг) и оплачивается владельцем недвижимости при успешном заключении договора аренды.


Берлин, столица, самый крупный город Германии.
берлин
Берлин, район Темпельхоф, квартира площадью 35 кв.м, 37000,00€.
Можно сдать за 500,00€  /месяц.
Примерный расчет прибыли от квартиры
Стоимость квартиры  37 000,00€
Арендная плата 500,00€ х 12=6000,00€
Расходы на управление 500,00€ х 2= 1000,00€
Ежегодный налог на землю 100,00 € (в среднем)
Прибыль, облагаемая налогом 4900,00 €
Налог на прибыль 25% (в среднем) = 1225,00€
Чистая прибыль  3675,00€
или около 10%
При покупке квартиры в ипотеку -3% = 1110,00€
Чистая прибыль  2565,00€
или около 7%


Мюнхен - мегаполис и «большая деревня», промышленная столица Германии. Недвижимость в самом Мюнхене будет чуть ли не втрое дороже, чем в среднем по стране. Город является третьим, после Берлина и Гамбурга, городом Германии.
munih
Мюнхен, квартира  площадью 31 кв.м, 92 000 ,00€
Примерный расчет прибыли от квартиры
Стоимость квартиры  92 000,00€
Арендная плата 500,00€ х 12=6000,00€
Расходы на управление 500,00€ х 2= 1000,00€
Ежегодный налог на землю 100,00 € (в среднем)
Прибыль, облагаемая налогом 4900,00 €
Налог на прибыль 25% (в среднем) = 1225,00€
Чистая прибыль  3675,00€
или около 4%
При покупке квартиры в ипотеку -3% = 1110,00€
Чистая прибыль  2565,00€
или около 3%


Гамбург -  второй по величине и один из самых посещаемых в Германии. Порт города считается одним из самых занятых в Европе. Это дом для многих крупных издательских компаний, СМИ и рекламных агентств. Подсчитано, что в городе проживает самый высокий процент миллионеров в Германии.
гамбург
Гамбург, квартира площадью 22 кв.м, 70 000,00 €
Чистая прибыль с аренды составляет 2954,00 €
Или 4%


Баден-Баден - роскошный курортный город на минеральных водах, известный как "летняя столица Европы", является одним из старейших в Германии, и сыскал себе славу любимого места отдыха европейских аристократов.
Сезон в Баден-Бадене круглый год.
baden-baden
Баден-Баден, квартира площадью 46 кв.м, 79 000,00 €
Чистая прибыль с аренды составляет около 8-10%

Мораль - в Германии можно стабильно зарабатывать на аренде 10%, вложив около 40 000,00€ (Берлин / Баден-Баден, возможно какие-то еще города).

Поправьте меня, пожалуйста, кто имеет непосредственный опыт сдачи в аренду недвижимости в Германии.


продолжение следует...

Asya Real Estate


  • 1
Хотел добавить,так как тоже интересовался недвижимостью в Германии. Доходные дома на 8-10 квартир с цокрльными этажами,а в них гаражи, стоимостью 350 -450 т.евро. и доходностью 35-45 т.евро в год.тоже не редкость в продаже вместе с квартирантами т.есть с жильцами.

ага, я тоже хотела их добавить, но...но таки это уже как коммерческая недвижимость идет, там другие налоги, по другому считается прибыль и т.д.
+ я рассматриваю с точки зрения минимальных вложений,до 100тыс евро (т.е. сможет ли простой или почти простой смертный жить на ренту:))

остальные расчеты верны, как на Ваш взгляд?

может, упустила какой супер-выгодный, в плане аренды, город?

Да конечно,Германия и в плане сохранения вложений самый безопасный вариант. У нас же как:пол жизни уходит на то чтобы заработать, а пол жизни ,на то чтобы сохранить... И ещё :обеспеченная старость -это когда ты сам себе её обеспечишь. Хотелось бы лежать под шум тёплого моря на песочке,и принимать эсэмэски" на вашу карточку поступил платёж" ,в одном направлении мы думаем?

>в одном направлении мы думаем?
однозначно!

>обеспеченная старость -это когда ты сам себе её обеспечишь
в наше время только так:))
Поэтому хочется, чтобы наверняка вложенные деньги работали.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account