Previous Entry Share Next Entry
Золотое дно для рантье, где оно? Болгария? (ч.2)
asyare
продолжение, начало тут
Если приобретать недвижимость исключительно с целью сдачи в аренду, то
необходимо учитывать множество факторов. А именно:

болгария

Инфраструктура. Магазины, развлечения, детские площадки, экскурсионные объекты – все это должно быть в доступности. И в первую очередь магазины, в которых можно приобрести все необходимое для жизни.
Если недвижимость в курортной зоне, то
близость к морю. Поскольку большинство арендаторов с маленькими детьми, они не хотят далеко ходить на пляж
Качество застройки. Если мы хотим получать постоянную прибыль, то и сдаваемая нами недвижимость должна быть хорошего качества, с приличной отделкой и оборудованием.
Оборудование апартамента. Арендаторы хотят, чтобы помимо мебели в арендуемом жилье была в обязательном порядке стиральная машина и очень желательно – посудомоечная. (+ рекомендация от меня: мебель должна быть «повышенной устойчивости к арендаторам»:)  либо максимально дешевой).

Кредитование в Болгарии

болгария 4

Ситуация с ипотечным кредитованием непростая. Получить кредит достаточно сложно не только иностранному гражданину, но и болгарам. За последние десять месяцев случаи выдачи кредитов можно пересчитать по пальцам, однако такая возможность все же существует.
Специальные ипотечные продукты для клиентов без постоянного местожительства в стране (и в том числе для граждан Российской Федерации) на сегодня разработали два болгарских банка.
Кредиты предоставляются в левах или евро и обеспечиваются залогом недвижимости, а их максимальный размер - 70% от стоимости жилья, причем сумма займа зависит от кредитной истории потенциального заемщика (необходимо предъявлять справку из кредитного бюро),

Ипотека выдается сроком от 5 до 25 лет или от 3 до 20 лет.
Ставки по ипотеке довольно высоки 12,29% в левах и 10,99% в евро.

Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости, ставка составляет 9-10% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 30% от суммы сделки, при этом можно рассчитывать на ссуду в размере от 30% до 80%. Заемщик должен подтвердить уровень дохода и чистую кредитную историю. Все документы должны быть представлены в оригинале, и переведены на болгарский язык лицензированным переводчиком.
Из-за сложности получения ипотечного кредита на покупку недвижимости в Болгарии, его в расчет не беру.


Рынок арендуемой недвижимости.

болгария 3

Болгарские власти не контролируют его отдельно, жестких условий в стране нет, поэтому договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях. (Официально сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована.)
Великий русский «авось» разрешает нам сдавать квартиру неофициально:))

Наиболее
ликвидный товар на рынке аренды:
апартаменты 1+1 (1 спальня) в центре города (и на 1 линии моря, если это курорт)
На рынке недвижимости Болгарии 1+1 в комплексе, это около 70 кв.м


Дополнительно к цене покупки квартиры, нам понадобится:
- при покупке недвижимости оплатить 3-4% от стоимости квартиры;
- ежегодно оплачивать примерно 0,25% от стоимости квартиры + минимум € 7х70 кв. м = €490 за обслуживание комплекса (Налог на недвижимость - 0,15% от нотариальной стоимости. Налог за вывоз - ~ 0,2% от нотариальной стоимости поддержки. Стоимость поддержки комплекса - €7-15 за квадратный метр в зависимости от комплекса).


Обставить болгарской мебелью апартаменты 1+1 обойдется примерно €7000 – 10 000 (включая технику, осветительные приборы, шторы, постельное белье и т.д.)

Для сдачи в Болгарии более всего подойдут города: Бургас (сезон с мая по сентябрь), Варна (сезон или круглый год ), София (круглый год ).

София, центр.
Апартаменты 72 кв м стоимостью € 83 000 (€1152  за 1 кв. м.)
Сдать эту квартиру можно за 350 €/мес.
Считаем:
83 000+3%=85 490€ (оформление собственности)
85 490 + 7000 = 92 490€ (обставили техникой и мебелью, квартира готова к сдаче) (всего вложено средств в квартиру)
83 000 + 0,25% (ежегодный налог) + 504(обслуживание комплекса) – 83 000 =  711,5€ (ежегодно платим)
Сдаем за 350 €/мес, получаем 350 х 12 – 711,5 = 3488,5€ (чистой прибыли в год)
Это 3,8%.


Варна, море, центр, сезон (май – сентябрь включительно).
Апартаменты 66 кв. м стоимостью €40 000 (€606 за 1 кв. м.)
Сдать эту квартиру можно  от 35 до 45 €/сутки.
40 000 +3% = 41 200€ (оформление собственности)
41 200 +7000 = 48 200€ (всего вложено средств в квартиру)
40 000 +0,25% + 7х66 – 40 000 = 562€ (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 562 = 4688€ (чистой прибыли в год)
Это 9,7%


Бургас, море, центр, сезон (май – сентябрь)
Апартаменты 70 кв. м стоимостью  €55000 (€785,71 за 1 кв. м)
Сдать эту квартиру можно от 35 до 45 €/сутки.
55 000 +3% = 56 650€ (оформление собственности)
56 650 +7000 = 63 650€ (всего вложено средств в квартиру)
55 000 +0,25% + 7х70 – 55 000 = 627,5€ (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 627,5 = 4622,5€ (чистой прибыли в год)
Это 7,3%

Благодаря

offreal имеем еще один вариант:

Солнечный берег, Святой Влас, Созопол,  море, сезон (май - сентябрь)

Студия с мебелью 35 кв.м € 30 000 ("Любой магазин Болгарии предложить Вам пакет мебели, которой хватит для арендной квартиры за € 1500-2000. Мебели хватит на 3-4 сезона точно.")
От себя добавлю, что техника обойдется примерно в ту же сумму.
Совсем без всего таки, наверное, нельзя (имею в виду бассейн и прочее). Поэтому минимальную плату за обслуживание комплекса оставляю.

Не 1 линия, 5-10 минут до моря.
Сдаем по 30-35 €/сутки в сезон с мая по сентябрь.

Получаем:
30 000 + 3% = 30 900 € (оформление собственности)
30 900 + 4000 = 34 900 € (всего вложено средств в квартиру)
30 000 +0,25% + 7х35 – 30 000 = 320 € (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 320 = 4930€ (чистой прибыли в год)
Это 14 %

Мы близки к идеалу?
Вопрос : что может омрачить это, явно выгодное, вложение в недвижимость Болгарии?

Расчеты сделаны на обывательском уровне:) (учитывая, что аммортизация стремится к нулю, а арендаторов мы ищем сами, и за квартирой следим сами или с помощью друзей на месте).

болгария 2

Резюме: Чтобы получать максимально возможные 14% «чистой» прибыли со сдачи недвижимости в аренду в Болгарии, нужно вложить около 35 000€ в квартиру студио 5-7минут от моря, в комплексе, недалеко от центра на Солнечном Берегу/ Св.Власе / Созополе. При этом нужно ОЧЕНЬ постараться, чтобы в сезон была полная заполненность квартиры арендаторами. (Наличие более 2-х квартир в одном комплексе этому поможет).

Просьба, если кто имеет опыт сдачи/съема квартиры в Болгарии, поправьте меня, пожалуйста.


продолжение следует...

Asya Real Estate


  • 1
Да, при этом надо делать амортизационные отчисления на будущий ремонт,и порчу мебели. И если самому некогда заниматься сдачей,отдать на откуп агенству ,минус ещё процентов 15-20.

>амортизационные отчисления на будущий ремонт,
Согласна. Как и корректно посчитать бы?)) Т.к. в принципе, ремонт состоит в перекрашивании стен в основном, это не шибко дорого.

>и порчу мебели
Тут либо покупать то, что бронебойно, либо дешево (чтобы можно было менять.)
И в контракте обычно прописана откровенная порча и залог берется при въезде.

Техника на гарантии какое-то время. Потом обычно жильцы решают проблему с техникой (те, в чей приезд это случилось)

>И если самому некогда заниматься сдачей,отдать на откуп агенству ,минус ещё процентов 15-20.
Это да. Только агентство (по опыту) в ус не дует: сдастся - хорошо, нет - не страшно. Проще и надежнее искать покупателей самому и, очень помогает, дружить с кем-то на месте, кому можно доверить ключи))

По своему опыту: у нас апарт-отель на Солнечном берегу (Болгария). http://offreal.livejournal.com/59717.html - тут информация. Мы сдаем по 30-35 евро/сутки квартиры в сезон с мая по сентябрь. Вы указали цены на аренду в городах Болгарии - в городах в основном снимают болгары и это на самом деле не очень выгодное вложение средств, так как больше шансов сдать квартиру на побережье в курортной зоне, арендующим важна близость к морю и к увеселительным заведениям. А цены на курортное жилье дешевле чем в городах. Соответственно студии с мебелью порядка 35 квадратов можно смело приобрести за 25-30 тыс.евро., 45-50 тыс. евро квартиры с одной спальней, можно найти и дешевле. Но опять же если рассматривать жилье для сдачи в аренду - то студии сдаются проще ибо дешевле. Если вопросы какие-нибудь по недвижимости в Болгарии - обращайтесь - поможем.

>больше шансов сдать квартиру на побережье в курортной зоне
Какие именно города/населенные пункты, подскажите плиз, рассмотрю внимательно, внесу коррективы.

>студии с мебелью порядка 35 квадратов
Такая маленькая пользуется спросом?
и почем ее сдать?

Солнечный берег, Святой Влас, Созополь

На Солнечном берегу это еще не маленькие. есть еще меньше. Спросом пользуется конечно.



Вот такие для примера студии мы сдаем - в сезон по 30-35 евро/сутки, зависит от количества дней.

и заполняемость в сезон полная? Все дни?

И многие когда снимают квартиры на море уже стараются снимать не на первой линии, а как раз наоборот, чтобы было потише. До первой линии при желании развлечься можно дойти за 5 минут. А разница в стоимости квартир первой линии и например третей - колоссальная.

Первая линия согласна, там не только шум, так другая влажность, ветер сильнее ...и деньги другие за воздух))))

При покупке риэлтор никогда не попросит с Вас деньги. Он получит гонорар с застройщика. Уточнять нужно все нюансы: 1) Стоимость обслуживания комплекса 2) Стоимость парковки около комплекса если она есть 3) Среднюю стоимость коммунальных услуг - можете спросить у проживающих в комплексе 4) Просите бонусы у застройщиков - очень часто можно получить бонусом стиральную машину, душевую кабину, либо например диван. Это абсолютно нормальный опыт в Болгарии. Вообщем общайтесь с людьми которые предлагают Вам квартиру и задавайте вопросы.

Спасибо большое,Вы очень помогли мне:)
Еще чуть отредактировала (резюме), осталось последнее узнать(это оставила на итоговую статью) - насколько ликвидна САМА недвижимость, сама квартира на Солнечном Берегу/Св. Власе/Созополе? Если я захочу срочно ее продать, возможно ли это и по какой цене (по сравнению с закупочной) ?

Если будете продавать срочно - довольно сложно, так как продавать необходимо будет не болгарам, а соответственно риэлторы должны будут узнать о Вашей продаже, затем у них должен появиться клиент на покупку, который приедет в Болгарию и соответственно потом только они будут приезжать и показывать. Срочно можно будет продать, но дешевле чем купили. Если продавать не срочно, то в зависимости от недвижимости и ее расположения можно даже получить небольшую прибыль еще и со сделки. Немного упорства и терпения и Вы не потеряете свои деньги, а еще и заработаете.

>так как продавать необходимо будет не болгарам
А почему? Есть какая-то юридическая тонкость, почему нельзя продавать болгарам?

У Болгар просто каждый третий родственник, и поэтому они найдут родственника у которого остановиться дешево если не бесплатно.

какие интересные подробности вырисовываются:)
Т.е. на Ваш взгляд, Евгений, ТОЛЬКО Солнечный берег, Святой Влас, Созополь и для иностранцев?

Курортное жилье в этих местах рассчитано на покупку иностранцами - Вы правильно меня поняли абсолютно. Я разве где-то писал что ТОЛЬКО Солнечный берег, Святой Влас, Созополь??? Мне кажется что я писал о том, что жилье в этих курортных местах на сегодняшний момент наиболее востребовано. У нашей компании практически со всеми застройщиками южного берега контракты. И рассчитывают застройщики продать ну точно не болгарам.=) Они покупаю - не спорю! Но не в таких масштабных объемах.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account