Аланья, Турция (asyare) wrote,
Аланья, Турция
asyare

Categories:

Золотое дно для рантье, где оно? Болгария? (ч.2)

продолжение, начало тут
Если приобретать недвижимость исключительно с целью сдачи в аренду, то
необходимо учитывать множество факторов. А именно:

болгария

Инфраструктура. Магазины, развлечения, детские площадки, экскурсионные объекты – все это должно быть в доступности. И в первую очередь магазины, в которых можно приобрести все необходимое для жизни.
Если недвижимость в курортной зоне, то
близость к морю. Поскольку большинство арендаторов с маленькими детьми, они не хотят далеко ходить на пляж
Качество застройки. Если мы хотим получать постоянную прибыль, то и сдаваемая нами недвижимость должна быть хорошего качества, с приличной отделкой и оборудованием.
Оборудование апартамента. Арендаторы хотят, чтобы помимо мебели в арендуемом жилье была в обязательном порядке стиральная машина и очень желательно – посудомоечная. (+ рекомендация от меня: мебель должна быть «повышенной устойчивости к арендаторам»:)  либо максимально дешевой).

Кредитование в Болгарии

болгария 4

Ситуация с ипотечным кредитованием непростая. Получить кредит достаточно сложно не только иностранному гражданину, но и болгарам. За последние десять месяцев случаи выдачи кредитов можно пересчитать по пальцам, однако такая возможность все же существует.
Специальные ипотечные продукты для клиентов без постоянного местожительства в стране (и в том числе для граждан Российской Федерации) на сегодня разработали два болгарских банка.
Кредиты предоставляются в левах или евро и обеспечиваются залогом недвижимости, а их максимальный размер - 70% от стоимости жилья, причем сумма займа зависит от кредитной истории потенциального заемщика (необходимо предъявлять справку из кредитного бюро),

Ипотека выдается сроком от 5 до 25 лет или от 3 до 20 лет.
Ставки по ипотеке довольно высоки 12,29% в левах и 10,99% в евро.

Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости, ставка составляет 9-10% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 30% от суммы сделки, при этом можно рассчитывать на ссуду в размере от 30% до 80%. Заемщик должен подтвердить уровень дохода и чистую кредитную историю. Все документы должны быть представлены в оригинале, и переведены на болгарский язык лицензированным переводчиком.
Из-за сложности получения ипотечного кредита на покупку недвижимости в Болгарии, его в расчет не беру.


Рынок арендуемой недвижимости.

болгария 3

Болгарские власти не контролируют его отдельно, жестких условий в стране нет, поэтому договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях. (Официально сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована.)
Великий русский «авось» разрешает нам сдавать квартиру неофициально:))

Наиболее
ликвидный товар на рынке аренды:
апартаменты 1+1 (1 спальня) в центре города (и на 1 линии моря, если это курорт)
На рынке недвижимости Болгарии 1+1 в комплексе, это около 70 кв.м


Дополнительно к цене покупки квартиры, нам понадобится:
- при покупке недвижимости оплатить 3-4% от стоимости квартиры;
- ежегодно оплачивать примерно 0,25% от стоимости квартиры + минимум € 7х70 кв. м = €490 за обслуживание комплекса (Налог на недвижимость - 0,15% от нотариальной стоимости. Налог за вывоз - ~ 0,2% от нотариальной стоимости поддержки. Стоимость поддержки комплекса - €7-15 за квадратный метр в зависимости от комплекса).


Обставить болгарской мебелью апартаменты 1+1 обойдется примерно €7000 – 10 000 (включая технику, осветительные приборы, шторы, постельное белье и т.д.)

Для сдачи в Болгарии более всего подойдут города: Бургас (сезон с мая по сентябрь), Варна (сезон или круглый год ), София (круглый год ).

София, центр.
Апартаменты 72 кв м стоимостью € 83 000 (€1152  за 1 кв. м.)
Сдать эту квартиру можно за 350 €/мес.
Считаем:
83 000+3%=85 490€ (оформление собственности)
85 490 + 7000 = 92 490€ (обставили техникой и мебелью, квартира готова к сдаче) (всего вложено средств в квартиру)
83 000 + 0,25% (ежегодный налог) + 504(обслуживание комплекса) – 83 000 =  711,5€ (ежегодно платим)
Сдаем за 350 €/мес, получаем 350 х 12 – 711,5 = 3488,5€ (чистой прибыли в год)
Это 3,8%.


Варна, море, центр, сезон (май – сентябрь включительно).
Апартаменты 66 кв. м стоимостью €40 000 (€606 за 1 кв. м.)
Сдать эту квартиру можно  от 35 до 45 €/сутки.
40 000 +3% = 41 200€ (оформление собственности)
41 200 +7000 = 48 200€ (всего вложено средств в квартиру)
40 000 +0,25% + 7х66 – 40 000 = 562€ (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 562 = 4688€ (чистой прибыли в год)
Это 9,7%


Бургас, море, центр, сезон (май – сентябрь)
Апартаменты 70 кв. м стоимостью  €55000 (€785,71 за 1 кв. м)
Сдать эту квартиру можно от 35 до 45 €/сутки.
55 000 +3% = 56 650€ (оформление собственности)
56 650 +7000 = 63 650€ (всего вложено средств в квартиру)
55 000 +0,25% + 7х70 – 55 000 = 627,5€ (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 627,5 = 4622,5€ (чистой прибыли в год)
Это 7,3%

Благодаря

offreal имеем еще один вариант:

Солнечный берег, Святой Влас, Созопол,  море, сезон (май - сентябрь)

Студия с мебелью 35 кв.м € 30 000 ("Любой магазин Болгарии предложить Вам пакет мебели, которой хватит для арендной квартиры за € 1500-2000. Мебели хватит на 3-4 сезона точно.")
От себя добавлю, что техника обойдется примерно в ту же сумму.
Совсем без всего таки, наверное, нельзя (имею в виду бассейн и прочее). Поэтому минимальную плату за обслуживание комплекса оставляю.

Не 1 линия, 5-10 минут до моря.
Сдаем по 30-35 €/сутки в сезон с мая по сентябрь.

Получаем:
30 000 + 3% = 30 900 € (оформление собственности)
30 900 + 4000 = 34 900 € (всего вложено средств в квартиру)
30 000 +0,25% + 7х35 – 30 000 = 320 € (ежегодно платим)
35 х 30 х 5 – 320 = 4930€ (чистой прибыли в год)
Это 14 %

Мы близки к идеалу?
Вопрос : что может омрачить это, явно выгодное, вложение в недвижимость Болгарии?

Расчеты сделаны на обывательском уровне:) (учитывая, что аммортизация стремится к нулю, а арендаторов мы ищем сами, и за квартирой следим сами или с помощью друзей на месте).

болгария 2

Резюме: Чтобы получать максимально возможные 14% «чистой» прибыли со сдачи недвижимости в аренду в Болгарии, нужно вложить около 35 000€ в квартиру студио 5-7минут от моря, в комплексе, недалеко от центра на Солнечном Берегу/ Св.Власе / Созополе. При этом нужно ОЧЕНЬ постараться, чтобы в сезон была полная заполненность квартиры арендаторами. (Наличие более 2-х квартир в одном комплексе этому поможет).

Просьба, если кто имеет опыт сдачи/съема квартиры в Болгарии, поправьте меня, пожалуйста.


продолжение следует...

Asya Real Estate

Tags: Аренда
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 37 comments